Dr. Wolfgang Böh (FK 2023, 190 – 192)

Eltern übertragen gerne zu Lebzeiten Teile ihres Vermögens, vornehmlich werthaltige Immobilien an ihre Kinder. Schenken ja, aber dann noch Steuern wegen der Schenkung, bitte nicht. Und so rät der Autor, man sollte sich vor dem Gang zum Notar fundiert beraten lassen, denn diesem sei eine Beratung aus wirtschaftlicher Sicht nicht erlaubt. An einem Beispiel werden dann zehn Tipps gegeben. U. a. bei Einräumung von Miteigentum sollte stets die latente Gefahr einer Teilungsversteigerung vertraglich gebannt werden.

Prof. Udo Hintzen (Rpfleger-Stud. 2023, 164 – 169)

Der gesetzliche Löschungsanspruch nach § 1179a BGB sei im Rechtspflegerstudium kein Schwerpunktthema. Jedoch sei zu beobachten, dass Banken zum Verteilungstermin Verzichtserklärungen verstärkt für nicht mehr valutierte Grundschulden abgeben würden. Damit rücke der Löschungsanspruch in den Fokus. Sei bis 31. 12. 1977 die Löschungsvormerkung gesondert zu vereinbaren gewesen, wäre nun dieser Anspruch gesetzlicher Inhalt der Hypothek – für das Grundbuch eine deutliche Erleichterung, in der Zwangsversteigerung habe sich dagegen nichts verändert. Zum Inhalt und Umfang werden folgende Positionen erwähnt:

Die Auswirkungen der Löschungsvormerkung in der Verteilung und die Durchsetzung sind zunächst abstrakt dargestellt und finden sich anschließend in einem als Beispiel dargestellten Teilungsplan. Da § 1179a BGB ein materiellrechtlicher Einwand sei, könne das Vollstreckungsgericht von sich aus nicht entscheiden, wem der streitige Betrag gebühre, ergo werde dieser für die Prätendenten hinterlegt. Abschließend beschreibt Hintzen das Prozedere des Verteilungsverfahrens nach den §§ 876 ff. ZPO.

Peter Mock (VE 2024, 22 – 26)

Bereits in VE 2012, 205 (Anm. Nr. 211) beleuchtete Mock die Möglichkeiten, Ansprüche des Schuldners zu pfänden, die aus der Zwangsversteigerung erwachsen könnten. Jetzt, da die Formulare in der Forderungspfändung neu aufgelegt wurden, legt Mock nach. Folgende Ansprüche sind behandelt:

Dr. Michael Duchstein (jm 2024, 51 – 52)

In der Abt. II leuchtet ein Vermerk heraus: „Die Zwangsversteigerung ist angeordnet“, der zu allem Übel noch rot unterstrichen ist. Blättert man um (heute eher, scrollt herunter), steht dann: „gelöscht am 18. 4. 2004.“ Das kann dem Eigentümer wahrlich nicht gefallen, zeigt der Vermerk, da war mal was. Er will diesen Vermerk „unsichtbar“ machen und scheitert beim BGH (v. 21. 9. 2023 – V ZB 17/22, ZfIR 2024, 124 (m. Anm. Böttcher, S. 129)). Duchstein stellt eingehend den Beschluss des BGH vor. Er zeigt den Zwiespalt auf, einerseits das Recht auf ein „sauberes“ Grundbuch, anderseits aber den Aufwand der Grundbuchämter, bei jeder nicht mehr aktuellen Zwangseintragung das Grundbuch auf einem neuen Blatt fortzuschreiben zu müssen. Duchstein äußert leichte Bedenken, ob die Rechtsprechungslinie zur Ablehnung einer Grundbuchwäsche, auch bei einer unverschuldeten Notlage des Betroffenen, standhält.

Anm. der Red.: Siehe zur Vorinstanz, KG v. 5. 4. 2022 – 1 W 349/21, 1 W 350/21, 1 W 351/21, ZfIR 2022, 328 (m. Anm. Böttcher, S. 329) = ZRI 2022, 535 (m. Bespr. Holzer, S. 497).

Susanne Haug (GuG 2023, 285 – 287)

Ein Grundstück gehört A und B je zur Hälfte. Preisfrage: Wenn nur über den Anteil des A ein Wert bestimmt werden soll, gilt dann 1 geteilt durch 2 = die Hälfte, oder gilt da weniger? Ja, weniger, so das FG Münster (v. 24. 11. 2022 – 3 K 1201/21 F (Revision II R 57/22), ZfIR 2023, 446 (LS)), ein Marktanpassungsabschlag müsse berücksichtigt werden. Die Autorin, Inhaberin eines Sachverständigenbüros und selbst als ÖBUV zugelassen, unterzog sich einer wahren Fleißarbeit. Sie schrieb knapp über 900 Stellen (ÖBUVS und Gutachterausschüsse) mit der Frage an, wie sie es denn mit einem Anpassungsabschlag hielten. In mehreren Tabellen findet sich die Auswertung.

Dirk Loose/Matthias Loose (ImmWert 5/2023, 12 – 21)

Nicht nur Lebewesen altern, auch an Gebäuden nagt der Zahn der Zeit. Als Zwangsverwalter durfte ich schon manches „nettes Schätzchen“ verwalten:

 

Ein ehemals beschlagnahmtes und sturmerprobtes Nebengebäude in einem Teilort von Heilbronn, Foto: Gerhard Schmidberger

 

Aber zurück zum Thema. Mitautor Dirk Loose blickt auf eine 25-jährige Tätigkeit zur nachvollziehbaren Herleitung der Gesamtnutzungsdauer, der Restnutzungsdauer und der Alterswertminderung zurück. In den Jahren 2014 – 2016 werteten die beiden Autoren 50 Gutachten, gefertigt für das Vollstreckungsgericht Leipzig, von 20 verschiedenen Gutachtern aus. In 44 Fällen sei der Marktwert auf Basis des Ertragswerts ermittelt worden. Bei der Begründung der gewählten Bewirtschaftungskosten sei in keinem Falle die Quelle zur Ermittlung der empirischen Bewirtschaftungskosten angegeben worden. Der Begriff „Restnutzungsdauer“ sei im Kontext der Bestandhaltung und/oder Verwaltung von Immobilien weitestgehend unbekannt, ja sogar unbrauchbar, ebenso wie „Alterswertminderung“ und „Liegenschaftszins“. Es wird Kritik an den Kollegen geübt, die Begriffe verwenden, die in der realen Immobilienwelt nicht auftauchten und die überwiegende Zahl der Nutzer nicht verstehen könnten. Es findet eine intensive Auseinandersetzung mit verschiedenen Berechnungsmethoden statt, darunter befinden sich u. a. die Ross’sche Formel zur Wertminderung,1 die Ermittlung der Restnutzungsdauer nach der BKI-Methode2 und die Peters’sche Formel3, die ins Fazit u. a. wie folgt mündet:

Alexander Kübel (ImmWert 5/2023, 8 – 12)

In einem weiteren Beitrag zur Restnutzungsdauer i. S. v. § 4 Abs. 3 ImmoWertV untersucht Kübel Probleme an einem realen Objekt, das ihm zur Begutachtung vorlag – ein denkmalgeschütztes Gebäude, erbaut im 16./17. Jahrhundert, vor ca. 120 Jahren verändert, 1988 modernisiert. Das Objekt wird sehr genau beschrieben. Die Grundsätze der Alterswertminderung und das Ermittlungsverfahren werden erklärt. Insgesamt wird nach Auswertung der Parameter eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren ermittelt. Hieraus ergebe sich dann das fiktive Baujahr mit 1971.4

Nick Marquardt (J§E 2023, 72 – 75)

Wie bereits schon öfters im Kompass angesprochen, wird zwar häufig über den Beruf des Insolvenzverwalters sinniert, jedoch wird zu der Bestellung des Zwangsverwalters relativ wenig geäußert, obwohl die Ämter hinsichtlich der beruflichen Qualität durchaus sehr verwandt sind. Der Autor empfindet die Bestellpraxis der Insolvenzgerichte für Außenstehende als ein Mysterium. „Aufträge“ mit Vergütungen bis in den Millionenbereich würden nach schwer nachzuvollziehenden Kriterien vergeben. § 56 InsO mache wenig Vorgaben. Das BVerfG habe dazu in seinem Beschluss vom 3. 8. 2004 (1 BvR 135/00, ZIP 2004, 1649) Konkretisierungen vorgenommen. Die Vorauswahllisten einiger Amtsgerichte werden kritisch dargestellt. Es bestünden faktische Zugangsbeschränkungen, die alteingesessene Verwalter deutlich bevorzugen würden. Weitere subjektive, schwer fassbare Merkmale (wie Halo-Effekt oder der Gender Bias) werden ins Spiel gebracht. Frauen seien bei der Auswahl eindeutig benachteiligt, was der Autor anhand von Großinsolvenzen beispielhaft darlegt. Was also tun? Dazu werden Überlegungen de lege ferenda angestellt:

In der Zusammenfassung befürwortet Marquardt, die „Männerbastion“ des Insolvenzverwalterberufs für deutlich mehr Beteiligte aufzubrechen. Das Auswahlverfahren könne nicht nur im ZfIR 2024, 272richterlichen Ermessen stehen, das im Hinterzimmer des Gerichts ausgeübt werde. Ein Vergleich zur Vergabe von öffentlichen Aufträgen ab eines Schwellenwerts mit 140.000 € wird gezogen.

Dr. Konrad Thibaut (ZInsO 2024, 1 – 12)

Ein weiterer Beitrag, der sich mit dem Insolvenzverwalter in seiner Person selbst befasst. Anhand der nun zwanzig Jahre alten Entscheidung des BVerfG (1 BvR 135/00, ZIP 2004, 1649) setzt sich Thibaut mit der verfassungsrechtlichen Ausgangslage auseinander. Regelungsvorschläge der BRAK, des VID e. V., von BAKinso und des JM NRW zur Neuordnung werden vorgestellt und besprochen, um anschließend eigene Ansätze zu präsentieren. Sein Fazit:

Anm. der Red.: Der Beitrag ist in Teilen eine Zusammenfassung der Dissertation des Autors Thibaut: Über die Notwendigkeit neuer berufsrechtlicher Regelungen für Insolvenzverwalter. Unter besonderer Berücksichtigung des Auswahlverfahrens, 2023, brosch., XVI, 342 S., Reihe Beiträge zum Insolvenzrecht, RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln, 78,00 €, ISBN 978-3-8145-1668-4.

Ilse Lohmann in: Prozess als Wirklichkeit des Rechts. FS für Stefan Smid zum 65. Geburtstag, Hrsg.: Prof. Dr. Klaus Pannen, Dr. Susanne Riedemann und Prof. Dr. Mark Zeuner, Verlag C. H. Beck, München 2022, S. 205 – 218

Lohmann zurrt, bevor es zu den Ausführungen über die Prozessführungsbefugnis geht, die Grundlagen des Status des Zwangsverwalters fest. Zu den diversen Theorien, wie das Amt des Zwangsverwalters anzusehen ist, erkennt die Autorin, er sei Partei kraft Amtes, weshalb er aus dieser Position heraus Aktiv- und Passivprozesse führen könne. Der Eintritt in laufende Prozesse sei in der ZPO, im Gegensatz zur Insolvenz, nicht geregelt. Die Leistung sei auf den Zwangsverwalter umzustellen. Ein erwirkter Titel könne auf den Zwangsverwalter umgeschrieben werden. Die Reichweite der Prozessführungsbefugnis reiche so weit, wie die Masse zu schützen ist. Ausführlich nimmt sich Lohmann das Ende Prozessführungsbefugnis vor. Sie unterscheidet dabei in Aktiv- und Passivprozesse, und auch ob das Zwangsverwaltungsverfahren per Zuschlag oder Antragsrücknahme endete.

Rainer Hock, Daniela Bohner, Astrid Bohlander, Martin Surges; 7. Aufl., 2024, Hardcover, XVI, 589 S., C. F. Müller GmbH, Heidelberg, 69,00 €, ISBN 978-3-8114-8931-8, ePub 978-3-8114-8932-5.

Das erste Mal erschien das Werk 2001. Von der damaligen Mannschaft verblieb nur noch Hock, der Initiator. Ausgeschieden sind die Kollegin Christ und Kollege Steffen. Beide Rechtspfleger. Das neue Quartett besteht auch wieder aus Personen mit dem gleichen beruflichen Hintergrund. Sowohl Bohlander und Surges sind dem Rechtspflegerberuf zugehörend. Die sechste Auflage sticht nun im Bücherregel heraus. Denn die aktuelle Auflage ist wieder vom Verlag C. F. Müller GmbH verlegt worden. Die signifikante Wellenlinie des Deutschen Anwaltsverlags ist abgelegt. Die Autoren sind zum früheren Verlag zurückgekehrt. Damit auch wieder zu einer festen Bindung, damit meine ich Hardcover statt Paperback. Insgesamt fällt auf, der Druck ist etwas großzügiger gestaltet. Beispiele sind grau unterlegt, Tabellen, Tipps, Beachte-Texte sind umrahmt. Die geänderte Grafik gefällt.

Das Werk ist in sechs Teile aufgegliedert, entsprechend dem Untertitel: Zwangsversteigerung, Teilungsversteigerung, Zwangsverwaltung, Insolvenzverwalterversteigerung, Zwangshypothek, Arresthypothek. Die Zwangsversteigerung nimmt in etwa die Hälfte ein. Die Teilungsversteigerung wird auf ca. 80 Seiten behandelt, ebenso mit etwas mehr die Zwangsverwaltung. Randziffern sind neu belegt. Allerdings sind diese nicht umfangreich erweitert worden, so finden sich bei Teil 1.1 nur zwei neue Randziffern, bei Teil 1.2 sind sogar zwei Ziffern entfallen. Die Zwangsverwaltung wurde um vier Ziffern ergänzt. Zur Teilungsversteigerung findet sich immer noch das Beispiel eines gerichtlichen Vergleichs zur Abwendung derselben mit beurkundeter Auflassung. Wenn sich so etwas in der Praxis durchsetzen könnte – charmant. Jedoch ist mir in all den Jahren nur ein einziger Fall zu Ohren gekommen. Die Autoren haben das Werk auf den aktuellen Stand gebracht. Es ist weiter zu empfehlen, auch wenn Literaturmeinung außerhalb der Kommentare nur äußerst spärlich zu finden und bei den Großkommentaren die Liste der gängigen Werke nicht vollständig ist.

Prof. Rainer Goldbach, 2. Aufl., 2024, Paperback, XIV, 178 S., Reihe Rechtspfleger-Studienbücher, Verlag Ernst und Werner Gieseking GmbH, Bielefeld, 39,00 €, ISBN 978-3-7694-1302-1.

Wie – schon wieder? Das Werk wurde doch unter der Nr. 1.026 in ZfIR 2023, 291, 298 vorgestellt, also gerade vor einem Jahr. Das Vorwort gibt Auskunft. Die erste Auflage ist schon vergriffen! Hut ab, lieber Kollege (und Verlag) – das spricht für sich. Und anstatt die erste Auflage nochmals zu verlegen, wurden zwei neue Besprechungsfälle und 32 weitere Seiten eingefügt. Ohne Preiserhöhung.

Die beiden neuen Besprechungsfälle widmen sich zum einen der GdWE (Fall 3a) und zum anderem der Wiederversteigerung (Fall 9a) mit dem Schwerpunkt Teilungsplan und dem Umgang mit einem sehr unübersichtlichen Grundbuch aufgrund der eingetragenen Sicherungszwangshypotheken nach § 128 ZVG sowie der schwerverständlichen Rangverschiebung nach § 129 ZVG. Gewiss, die Fälle dürften selten sein, aber trotzdem gut, wenn man an einem Beispiel sich die Systematik erarbeiten kann. Mittlerweile ist das MoPEG in Kraft. In der Vorauflage strahlte das Gesetz nur auf die Zukunft aus (Rz. 4.48 – 53 mit allgemeinen Ausführungen). In der aktuellen Ausgabe wird ZfIR 2024, 273Goldbach konkreter. Die genannten Rz. wurden neu gefasst. Erfreulich: Goldbach verlangt bereits bei der Gebotsabgabe einer GbR deren Eintragungsnachweis im Gesellschaftsregister. Ebenfalls erfreulich, die Figuranten in den Beispielen spiegeln die multikulturelle Entwicklung wider. Nicht ein Hans Maier wird als Eigentümer genannt, sondern ein Mustafa Ügli (Fall 10a), eine Zustellung erfolgt an eine Fatima Can (Fall 3a).

Peter Depré (Hrsg.), 3., neu bearb. Aufl., 2024, Hardcover, XIV, 1.590 S., Reihe RWS-Kommentar, RWS Verlag Kommunikationsforum GmbH & Co. KG, Köln, 168,00 €, ISBN 978-3-8145-1023-1.

2014 mit der ersten Auflage neu gestartet, zwischengelandet 2019 mit der 2., und nun 10 Jahre später angekommen mit der 3. Auflage. Zunächst ist festzustellen, das von RA Peter Depré herausgegebene Werk hat sich in der Praxis und Wissenschaft bewährt. Die Mannschaft ist seit der ersten Ausgabe nur leicht verändert. Ausgestiegen ist RA Leif-Holger Wedekind, der die meisten der §§ 162 – 171m ZVG bearbeitet hatte. Diesen Part übernahm RA Dr. Wolfgang Popp. Ich möchte hier die Gelegenheit nutzen, mein Bedauern zu äußern, dass Wedekind sich vom Gebiet des ZVG weitgehend bzw. ganz zurückgezogen hat.

Die zweite Auflage ein „Allmachts-Wäscher“, wie wir Schwaben sagen, ganze 6,5 cm stark, wurde nun von einem fast schon schlanken Buch mit knapp 4 cm abgelöst. Und trotzdem 110 Seiten mehr – dank des Dünndruckpapiers, das ein Handling leichter macht. Die Reihenfolge der Randziffern, für uns Kommentatoren wichtig, ist zum Teil geändert. § 1 ZVG ist völlig umgestellt. Aus 51 Rz. wurden 60. Bei § 3 ZVG blieben die Rz. identisch, dazu kamen jedoch die Rz. 20 – 24. Bei anderen Paragraphen wurden die Rz. belassen. Reformvorschläge sind vorgestellt, so bei § 3 ZVG. Cranshaw zitiert Keller anlässlich seiner Ausführungen auf der Zwangsverwaltertagung in Berlin. Was ganz nebenbei zeigt, auf derartigen Veranstaltungen gibt es immer Interessantes. Das rechtliche „Ungetüm“, der sich abzeichnende § 94a ZVG (Ersteherverwaltung auf Zuruf der Gemeinde) ist nicht kommentiert, jedoch im Vorwort erwähnt. Ebenso ist nur avisiert die jetzt neue ZwVwV – aber Depré/Cranshaw haben sicherlich im Vorgriff auf die nächste Auflage umfassend dazu Stellung genommen (s. ZfIR 2024, 222). Selbstverständlich ist das MoPEG verarbeitet, zu finden in den Rz. 85 – 87.

Dem Werk hat die Auffrischung gutgetan. Wer es noch schlanker mag, schaut einfach bei juris vorbei. Dort kann der Kommentar online abgerufen werden.