ZfIR 2012, A 5

OLG Oldenburg: Kein Verkauf landwirtschaftlicher Flächen an Nichtlandwirte

Wer landwirtschaftliche Flächen verkaufen will, kann sich seinen Käufer nicht immer selber aussuchen. Jedenfalls dann nicht, wenn der Wunschkäufer selber kein Landwirt ist. In solchen Fällen besteht in Niedersachsen ein Vorkaufsrecht für Landwirte. Diese Erfahrung musste jetzt die Verkäuferin einer landwirtschaftlichen Fläche aus dem Amtsgerichtsbezirk Delmenhorst machen. Die Niedersächsische Landgesellschaft hat ihr Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.

Der Landwirtschaftssenat des OLG Oldenburg hat dies nun bestätigt (OLG Oldenburg, Beschl. v. 23.11.2011 – 10 W 3/11).Die Antragstellerin wollte landwirtschaftliche Flächen an jemanden verkaufen, der selber nicht Landwirt ist. Der Käufer hatte die Fläche für seine Enkeltochter vorgesehen, die eine Ausbildung zur Landwirtin macht. Die Beteiligten schlossen einen notariellen Kaufvertrag.Dabei gaben sie einen niedrigeren Kaufpreis als vereinbart an. Der Landkreis verweigerte die erforderliche Grundstücksverkehrsgenehmigung, weil der Käufer kein Landwirt sei und stellte fest, dass die Nds. Landgesellschaft das ihr gesetzlich zustehende Vorkaufsrecht ausgeübt habe, um die Flächen an einen Landwirt zu übertragen.Dagegen wehrten sich sowohl Verkäuferin als auch Käufer, im Ergebnis ohne Erfolg. Der Landwirtschaftssenat des OLG hat das Amtsgericht Delmenhorst in seiner Entscheidung bestätigt. Beim Verkauf einer landwirtschaftlichen Fläche braucht der Verkäufer eine Grundstücksverkehrsgenehmigung. Es soll verhindert werden, dass es zu einer „ungesunden Verteilung von Grund und Boden“ kommt (§ 9 Abs. 1 GrdstVG), indem die knappen Flächen an Nichtlandwirte verkauft werden. Gleichzeitig hat in diesen Fällen das zuständige gemeinnützige Siedlungsunternehmen (in Niedersachsen die NiedersächsischeLandgesellschaft mbH) ein Vorkaufsrecht, um die Flächen an einen Landwirt weiterzugeben. Dies führt dazu, dass sich der Verkäufer landwirtschaftlicher Flächen seinen Käufer nicht immer selber aussuchen kann. Der Landwirtschaftssenat führte aus, das Vorkaufsrecht sei in diesem Fall wirksam ausgeübt worden. Für die Genehmigungspflicht sei allein entscheidend, ob der Erwerber selber Landwirt sei und nicht welche Absichten er mit dem Grundstück habe. Die Verkäuferin könne nachAusübung des Vorkaufsrechts durch die neue Käuferin auch nicht mehr wirksam vom Kaufvertrag zurücktreten. Mit dieser Entscheidung ist ein Kaufvertrag zwischen der Verkäuferin und der Nds. Landgesellschaft mit dem beurkundeten niedrigeren Kaufpreis zustande gekommen. Den tatsächlich vereinbarten höheren Kaufpreis bekommt die Verkäuferin nicht.

(Quelle: Pressemitteilung des OLG Oldenburg vom 13.12.2011)

Gründe:

I. Eigentümer des im Rubrum genannten Wohnungseigentums sind zu einer Hälfte Frau M. S. und zu der weiteren Miteigentumshälfte der Beteiligte zu 2 und Frau M. S. in Erbengemeinschaft. Betreuer von Frau M. S. ist der Beteiligte zu 1. Mit notariellem Vertrag vom 11. März 2011 verkauften die Eigentümer die Eigentumswohnung an den Beteiligten zu 3. Mit Ziff. 1 der Zwischenverfügung vom 2. Mai 2011 wies der Rechtspfleger darauf hin, dass eine von dem Beteiligten zu 3 im Namen der Eigentümer bestellte Finanzierungsgrundschuld nicht eingetragen werden könne, weil es an dem Nachweis einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung der Grundschuldbestellungsurkunde fehle. Nachdem das Oberlandesgericht die dagegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zurückgewiesen hat, hat der beurkundende Notar die geforderte Genehmigung bei dem Grundbuchamt eingereicht. Mit der im Anschluss eingelegten, zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligten nunmehr das Ziel, die Erledigung der Hauptsache sowie die Nichterhebung von Gebühren und Auslagen in allen Instanzen aussprechen zu lassen.

II.

Die gemäß § 78 Abs. 1 GBO statthafte Rechtsbeschwerde ist unzulässig, weil sich die Hauptsache vor ihrer Einlegung am 6. Juli 2011 erledigt hat. Die Erledigung einer gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts gerichteten Beschwerde tritt u.a. dann ein, wenn das angenommene Eintragungshindernis ohne Zweifel behoben ist (BayObLGZ 1993, 137, 138 f.; Demharter, GBO, 27. Aufl., § 71 Rn. 34). Demzufolge war die Hauptsache vor Einlegung der Rechtsbeschwerde erledigt, weil die in der Zwischenverfügung geforderte betreuungsrichterliche Genehmigung bereits am 1. Juli 2011 bei Gericht eingegangen war. Davon geht auch die Rechtsbeschwerde aus.

1. Es kann dahinstehen, ob das Begehren der Rechtsbeschwerdeführer seinem Rechtsschutzziel entsprechend als Antrag gemäß § 62 Abs. 1 FamFG verstanden werden kann. Denn die dort genannten Voraussetzungen für eine Feststellung der Rechtswidrigkeit nach Erledigung der Hauptsache liegen nicht vor. Es ist nicht erkennbar, dass für die Beteiligten eine Wiederholungsgefahr im Sinne von § 62 Abs. 2 Nr. 2 FamFG bestehen könnte. Ebenso wenig begründet die Kostenlast ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 62 Abs. 1 FamFG.

2. Das Interesse der Beteiligten, nicht mit der für die Zurückweisung der Beschwerde anfallenden Gebühr (§ 131 Abs. 1 Nr. 1 KostO) belastet zu werden, führt auch nicht aus anderen Erwägungen zu der Zulässigkeit des Rechtsmittels.

a) Die verfahrensrechtliche Behandlung einer Erledigung der Hauptsache im Grundbuchverfahren richtet sich nach den für das Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit entwickelten Grundsätzen. Unter der Geltung des FGG wurde ein erst nach Erledigung der Hauptsache im Kosteninteresse eingelegtes Rechtsmittel einhellig als unzulässig angesehen. Nur wenn die Erledigung erst nach Einlegung des zulässigen Rechtsmittels eintrat, blieb die Beschwerde zulässig mit dem Ziel, die Kostentragungspflicht nach § 131 Abs. 1 Nr. 1 KostO zu beseitigen (vgl. Senat, Beschluss vom 10. Februar 1983 V ZB 18/82, BGHZ 86, 393, 395; Budde in Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl., § 77 Rn. 5 jeweils mwN).

b) Nach bislang einhelliger Ansicht soll sich daran durch das Inkrafttreten des FGGRG nichts geändert haben (OLG Hamm, RNotZ 2011, 344, 346; BeckOK/Kramer, GBO [Stand: 01.09.2011], § 77 Rn. 25; Demharter, GBO, 27. Aufl., § 1 Rn. 56; allgemein Keidel/Sternal, FamFG, 17. Aufl., § 22 Rn. 33). Dem ist jedenfalls dann zuzustimmen, wenn die angefochtene Entscheidung keine isoliert anfechtbare Kostenentscheidung enthält.

Die Rechtsbeschwerde weist zu Recht darauf hin, dass sich die Unzulässigkeit des Rechtsmittels in diesen Fällen vor Inkrafttreten des FGG-RG schon daraus ergab, dass die Beschwer in der Hauptsache entfallen und eine isolierte Anfechtung der Kostenentscheidung gemäß § 20a Abs. 1 Satz 1 FGG ausgeschlossen war. An Letzterem hat der Gesetzgeber nicht festgehalten, sondern eine § 20a Abs. 1 Satz 1 FGG entsprechende Vorschrift bewusst nicht in das FamFG aufgenommen. Mit der isolierten Anfechtbarkeit sollte die Überprüfung des weiten richterlichen Ermessens bei der Kostenverteilung gemäß §§ 81 ff. FamFG ermöglicht werden (BT-Drucks. 16/6308, S. 168, 216; Schulte-Bunert/Weinreich/Unger, FamFG, 2. Aufl., vor § 58 Rn. 20). Dies gilt auch in Grundbuchsachen mit der Folge, dass eine Kostenentscheidung Gegenstand einer zugelassenen Rechtsbeschwerde sein kann (Demharter, GBO, 27. Aufl., § 71 Rn. 32 f.). Daraus kann jedoch nicht - wie die Rechtsbeschwerde meint - ohne weiteres der Schluss gezogen werden, dass ein nach Erledigung der Hauptsache eingelegtes Rechtsmittel stets zulässig wäre. Dies wäre nur dann zu erwägen, wenn die Kostenentscheidung tatsächlich isoliert anfechtbar wäre, wie es der Fall sein kann, wenn das Beschwerdegericht aufgrund der Beteiligung mehrerer mit gegensätzlichen Interessen eine Entscheidung gemäß § 81 Abs. 2 FamFG getroffen hat. An einer solchen isoliert anfechtbaren Kostenentscheidung fehlt es aber, wenn die Kostenlast - wie hier - ohne eine richterliche Entscheidung aus dem Gesetz folgt.

III.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 131 Abs. 4, § 30 Abs. 2 KostO.

ZfIR